2006 год: много жилья за большие деньги

2006 год запомнился нам достаточно высокими темпами роста цен на жилье. Еще в начале года Роcстрой дал осторожный прогноз по динамике роста в 20%. Однако уже в скором времени рынок подверг сомнению эти перспективы, выдав показатели удорожания недвижимости в 50, а то и 70%. Подобная картина наблюдалась в абсолютном большинстве регионов страны, но лидером была, безусловно, Москва. Столичное жилье, и без того очень дорогое, в 2006 году преодолело все мыслимые и немыслимые пределы. Осенью средняя цена квадратного метра в Москве превысила отметку в $4000. Ударные темпы поддерживали и другие города. Например, темпы роста цен в Барнауле по сравнению с 2005 годом выросли более чем в три раза и составили 67,%. Цены на жилье в Екатеринбурге выросли более чем в два раза. Среди лидеров роста также значились Санкт-Петербург, Казань и Омск. Стоит отметить, что Омская область занимает лидирующие позиции еще по одному показателю – темпам строительства жилой недвижимости. Причем именно на них и делали акцент региональные СМИ, забывая при этом, что рост цен у нас проходит не менее активно. А удорожание в свою очередь делает введение очередной сотни тысяч квадратных метров новостроек для населения всего лишь банальной новостью. Как ни странно, но одной из основных причин такого развития событий является… национальный проект "Доступное жилье", а точнее, его практические механизмы в виде государственных жилищных программ, ипотеки и рассрочки. Увеличение покупательной способности населения (благодаря ипотечным программам), всеобщий ажиотаж, стремление инвестировать средства в недвижимость приводят к дальнейшему росту цен. Вторичное – на первом плане Основной объем предложений на рынке недвижимости составляет вторичное жилье. Соответственно, ценовая ситуация в данном сегменте представляет повышенный интерес. Рост цен за 2006 год на "вторичку" в Омске составил около 60%. По оценкам специалистов компании "Ледон", в 2006 году наблюдался высокий спрос на недвижимость, в среднем квартиры дорожали на 5-7% в месяц. Самым популярным у покупателей остается приобретение недорогого малометражного жилья (однокомнатных и "малосемеек"), в том числе и через ипотеку. Статистические данные вторичного рынка жилья компании "Открытый Мир" показывают 62,2% роста на однокомнатные квартиры, 70,2% - на двухкомнатные, 56,7% - на трехкомнатные, причем лидируют Советский и Октябрьский округа. "Если однокомнатные квартиры пользуются спросом, в основном, у таких целевых групп, как молодые семьи, бизнесмены (покупка квартир для детей), то рост цен на двух-трехкомнатное жилье обусловлен, скорее всего, желанием и возможностью (в частности, с помощью ипотеки) улучшить существующие жилищные условия", - считает директор по маркетингу Елена Рублевская. Максимально востребованы на вторичном рынке двухкомнатные квартиры улучшенной и обычной планировки общей площадью не более 50 кв. м, что составляет 34% от общего объема спроса на жилье. Однако не стоит забывать, что повышенный спрос может привести к "подтягиванию" цены до среднегородского уровня. Однако не стоит забывать, что повышенный спрос может привести к "подтягиванию" цены до среднегородского уровня. Например, в Октябрьском округе темп прироста средней цены двухкомнатной квартиры составил 91,4%! Директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Александр Каюкин прокомментировал ситуацию так: "По данным Регионального центра оценки "МИЭЛЬ" в 2006 году рост цен на вторичном рынке жилья составил в среднем 60,8%. Наибольший прирост (примерно 70%) наблюдается у однокомнатных квартир современного типа, которые, в основном, приобретаются по ипотеке. Спрос на них достаточно высокий. А на некоторые частные дома и квартиры старого типа, которые уже не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилью, цена выросла примерно на 45%". Новостройки росли уверенно Почему в прошлом году рост цен на вторичное жилье был столь стремительным? На него повлияла ситуация на рынке новостроек. Очевидно, что формируется отложенный спрос на приобретение квартир в строящихся домах. Сейчас в связи с принятием 214-го закона "Об участии в долевом строительстве" люди предпочитают, либо вынуждены инвестировать деньги во "вторичку". Вышеупомянутый закон оказал влияние на новостройки, в какой-то мере ограничив их рынок. "Если ситуация изменится и новостройки будут покупать охотнее, такие темпы роста цен, как в предыдущем году, "вторичка" не выдержит. Хотя, если активизируется рынок новостроек, то людям нужно будет продавать старое жилье, а это опять же положительно отразится на вторичном рынке. Кстати, по последним данным, в январе нынешнего года рост цен составил 1-1,2%", - говорит Александр Каюкин ("МИЭЛЬ-Недвижимость"). По мнению директора по маркетингу компании "Открытый Мир" Елены Рублевской, выявить лидера спроса по округам среди новостроек достаточно сложно. Например, однокомнатные квартиры больше всего "выросли" в Октябрьском округе (73%), а трехкомнатные – в Ленинском (77%). Темп прироста в Ленинском округе связан с введением большого количества новостроек и невысокой стоимостью квадрата. Стоит отметить безусловную ценовую пальму первенства квартир в центральной части города (территория Куйбышевского района). Общий средний итог роста цен за год - 52%. "На квартиры в новостройках цены повышались неравномерно. Что касается жилья среднего уровня, то там наблюдались значительные расхождения по разным площадкам города. Так, некоторые новостройки продемонстрировали рост в 70%! На элитное жилье спрос кардинально не менялся, поэтому рост был плавный и составил 35-40%", - отмечает заместитель генерального директора компании "Ледон" Лариса Потапова. Компания приводит данные по аренде - она подорожала в среднем на 15-20%. Утешительные прогнозы Большинство экспертов высказывают надежду на улучшение ситуации в 2007 году. По разным прогнозам рост цен на жилье в нынешнем году составит от 40 до 80%, в зависимости от района, метража, принадлежности ко вторичному рынку либо новостройкам. Риэлторы склоняются к цифре в 40%, хотя существуют смелые предположения о стопроцентном росте. Стоит отметить, что сегодня для большинства омичей единственной реальной возможностью решить квартирный вопрос является заветная ипотека. Неудивительно, что она стала серьезным фактором, влияющим на поведение рынка недвижимости, в том числе и рост цен. Если говорить о новостройках, то здесь новые участники стройрынка (и участки под застройку) могут повлиять на спад цен. С другой стороны, к росту стоимости квадратного метра обязательно приведет удорожание земли, стройматериалов и подведения коммуникаций. Кстати, в 2007 году новых квадратных метров в Омске ожидается ни много ни мало – 800 тысяч. Василий Анатольевич Басов, генеральный директор компании "Омская недвижимость": - Хочу выразить свой взгляд на нынешнюю ситуацию. С одной стороны, повышение цен на квартиры - вещь объективная. Растут цены на цемент, металл. Соответственно, строители вынуждены увеличивать стоимость новостроя. Вслед за этим "подтягиваются" цены и на "вторичку". Повторюсь, это – сегодняшняя объективная реальность. Однако не это главное в повышении цен. Удорожание квартир в значительной степени вызвано и сугубо спекулятивным ажиотажем и абсолютно не подкреплено никакими экономическими показателями. Дело в том, что сегодня на риэлторский рынок пришло множество новых агентств, работающих, мягко говоря, непрофессионально. В погоне за клиентом, за "длинным рублём" они сами неоправданно и необоснованно завышают цены. И, в целом, для рынка недвижимости такая ценовая агония может закончиться весьма плачевно. Считаю, что нам, профессиональным риэлторам, просто необходимо "достучаться" до власти и вернуть процедуру лицензирования нашей деятельности. Только в этом случае мы сможем хоть как-то удерживать и контролировать рост цен на жильё. Ярослав Анатольевич Сергиенко, директор ООО "Славянский бизнес": - Считаю, что рост цен на вторичном рынке в 2007 году продолжится, хотя и будет более умеренным. Однако в связи с тем, что на сегодняшний день ситуация на рынке новостроек обострена, реклама и информация с этого сегмента рынка поступает в очень ограниченном объеме. Омичи будут более активно обращать свое внимание на вторичное жильё. А активный спрос вновь подтолкнет к росту цен. Наталья Викторовна Орленко, директор ООО "Акапель": - Средние цены по городу на вторичном рынке за весь 2006 год выросли на 45-46 процентов. Стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке была, как правило, выше, чем на новостройке. А вот в 2005 году рост цен был в два раза ниже. Самыми востребованными остались 1-комнатные квартиры и "малосемейки". Как минимум 40 процентов покупателей смогли улучшить свои жилищные условия и сменить арендуемую квартиру на собственную благодаря быстрому развитию ипотечного кредитования. На 2-3-комнатные квартиры цена увеличилась соответственно на 70 и 50 %. Такова с моей точки картина роста цен на жилье прошлого года. Новый адрес № 6 (67)