Преимущества и риски "плавающей" ипотеки

На рынке ипотечного кредитования за последние годы появилось множество программ, которые манят обещанием собственного жилья. Но в условиях сегодняшнего уровня жизни и заработной платы среднестатистического человека немногие горят желанием взять ипотеку.

А те, кто все же решился, сегодня могут выбрать ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (стандартный) или плавающей. Попробуем разобраться: в чем разница, каковы риски и какой вид ставки удобнее.

В стандартном ипотечном кредите ставка процентов устанавливается при его выдаче и остается постоянной на весь срок кредита. Как правило, заемщик ежемесячно платит банку одну и ту же сумму, то есть осуществляет фиксированные выплаты.

Ипотека с плавающей процентной ставкой – это принципиально отличный от стандартного способ кредитования. Особенностью такого метода является пересмотр через согласованные промежутки времени размера ставки, который рассчитывается как сумма базового процента и установленной банком фиксированной маржи. За плавающий процент (базу) принимают общепризнанные индикаторы рынка межбанковского кредитования – LIBOR (London Interbank Offered Rate) и MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Вычисление LIBOR производится, если ссуда берется в валюте, а MosPrime – в рублях.

Разница между этими двумя программами заключается в следующем. В первом случае заемщик выплачивает фиксированную сумму каждый месяц, вне зависимости от ситуации на рынке. А во втором придется постоянно отслеживать плавающий процент. На первый взгляд кажется, что преимущество стандартной программы неоспоримо, но это не так. Тот самый пресловутый плавающий процент, как правило, значительно ниже, чем в стандартном кредитовании. А значит, у заемщика есть шанс значительно сэкономить на покупке жилья.

Но, естественно, не обойдется без ложки дегтя. Плавающий процент за установленный срок может не только заметно сократиться, но и возрасти. Именно по этой причине такое нововведение, как ипотека с плавающей процентной ставкой, не пользуется большим спросом у россиян. Хотя в Европе данная программа стала хитом.

Справедливости ради надо сказать, что для банков риску досрочных погашений более подвержены кредиты с фиксированной ставкой, нежели с плавающей. В условиях падения рыночных ставок другие ставки на финансовом рынке также снижаются. И в случае стандартной схемы у заемщика появляется стимул к рефинансированию существующего кредита с высокой ставкой посредством приобретения нового кредита с низкой ставкой. При кредитовании с плавающей ставкой средняя ставка процента на рынке в большей степени отражает состояние финансового рынка. То есть тренд падающих ставок приводит к "автоматическому" рефинансированию.

Существует и несколько способов, которые способны застраховать "плавающего" заемщика. Например, в договоре можно прописать ограничение на максимальную величину и на размер роста/спада ставки. На практике это выглядит следующим образом: в соглашении устанавливаются минимальные и максимальные проценты плавающих ставок. То есть если в договоре определена цифра в 5% как максимальная величина, а индекс превысил этот показатель, то заемщик выплачивает вышеуказанный процент. Также возможна и оговорка по размеру роста/спада: вне зависимости от значения индекса на момент периодической переустановки ставки ее прирост/спад не может превышать некоторого наперед заданного процента.

Таким образом, программа ипотечного кредитования с плавающей ставкой может стать реальным шансом для покупки квартиры, дома, офиса. Но на сегодняшний день немногие банки, в число которых входят Delta Credit, "КИТ Финанс", "Райффайзенбанк", GE Money, Инвестсбербанк, предоставляют такую услугу. Россияне с опаской относятся к подобным нововведениям. Данную программу чаще всего выбирают люди, разбирающиеся в финансах и способные отслеживать показатели плавающих индексов.

Бытует мнение, что для успеха подобного вида кредитования необходим развитый финансовый рынок, тогда риски будут максимально сняты. Но на практике ипотека с плавающей процентной ставкой может применяться и в условиях российского рынка, так как сроки кредитования существенно превышают сроки фондирования.

Источник: РБК.Кредит