Офисный рынок в Омске только начинает развитие

Выбирая офисное помещение, нужно иметь представление о том, на какие услуги можно рассчитывать. В качестве преимущества следует расценивать наличие автомобильной стоянки или подземного гаража, объекта питания, службы охраны офисного помещения и прочее. Офисное помещение также может иметь место для проведения переговоров, обучения, а также сбора и обработки информации.

Классы офисных помещений в Омске

Согласно классификации аналитиков Российской Гильдии риэлторов, выделяют несколько групп офисной недвижимости. Офисные помещения класса А – новые здания, расположенные на главных транспортных магистралях и площадях с удобным подъездом. Наружная отделка должна быть выполнена из высококачественных материалов, одним из главных элементов которого является панорамное остекление. Внутренняя отделка выполнена по индивидуальному заказу арендатора или собственника. По евростандартам высота от пола до потолка в офисе должна быть не менее 2,7 метров. Офисы данного класса предполагают наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения: поддержание постоянной температуры и влажности с помощью единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, а также современные системы безопасности здания.

 В помещениях класса А должна быть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения оргтехникой, средствами связи и коммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Один из главных критериев соответствия офиса классу А – удобная парковка рядом со зданием, или подземный паркинг. К сожалению, в Омске офисных помещений класса А нет, пока только идет их строительство («Миллениум», «Олимп», «Омсквинпром»). 

Возраст офисных помещений класса В – 5-7 лет. Такие офисы допускают несоответствие некоторым требованиям к классу А: они могут находиться в отдалении от главных улиц, подъездные пути менее удобны, но количество машиномест должно быть достаточным. Такие офисы в Омске еще не получили широкого распространения. Сюда можно отнести помещения «Транссибнефти», «Сбербанка», «Омского бекона» и некоторых других крупных компаний Омска.

Офисные здания класса С представляют собой устаревшие помещения, чаще всего реконструированные под офисы из зданий другого назначения. Располагаются такие помещения в отдаленных от транспортных артерий районах с неудобными подъездными путями, а вот мест для парковки автомобилей недостаточно (одна из главных проблем омских офисов). В таких офисах установлены системы предварительного охлаждения воздуха или кондиционеры. 

Помещения класса D – приспособленные под офисы производственные помещения, здания бывших научно-исследовательских институтов и т.п. Инженерные коммуникации в них уже давно устарели и требуют замены. По оценке специалистов, данный класс в Омске очень распространен и занимает более половины офисных комплексов, которых в городе около 70-ти. 

Также наш город изобилует встроенными офисными помещениями - класс E: офисы в жилых и нежилых домах (первые этажи и подвалы жилых домов, бывших детских садов и т.д.). В таких помещениях наблюдается более или менее качественный ремонт, но одним из главных недостатков таких офисов является невозможность перепланировки.

Еще одна головная боль владельцев и арендаторов офисных помещений на первых этажах - фасады офисов должны соответствовать облику здания в целом. Хотя омские дизайнеры обещали заняться оформлением фасадов зданий в едином стиле на главных магистралях (см. статью от 13.05.08), пока подвижек не наблюдается, и улицы Омска по-прежнему пестреют разномастными офисными помещениями на первых этажах. 

Последний класс офисной недвижимости, который выделяют специалисты, - офисы класса F. Подобные помещения не приспособлены под офисы и требуют капитального ремонта. Такие объекты пользуются популярностью у омских предпринимателей, так как даже несмотря на длительный срок окупаемости объекта и дорогостоящий ремонт, такой объект обойдется дешевле, чем покупка или строительство нового здания. Однако такое вложение денег имеет смысл лишь тогда, когда степень износа объекта не превышает 40%. До начала реконструкции объект проходит строительную экспертизу, где специалистами выявляются все недостатки конструкции, и только после этого принимается решение – стоит ли вкладывать в данный объект средства или нет.

Пойдут ли омичи по московскому пути?

На рынке коммерческой недвижимости Москвы происходит смещение центра строительства офисов в Подмосковье. Подобное явление наблюдается и в Омске – крупные офисные центры стали строить на Левобережье. Это отчасти связано с перегруженностью центральных транспортных артерий города, а также дефицитом земельных участков для строительства. Также как и в Омске, в столице наблюдается дефицит парковочных мест (см. статью от 10.06.08). Эта одна из главных проблем крупных городов. Московские девелоперы все чаще реализуют проекты, которые выполняют сразу несколько функций: торговую, офисную и жилую. То же самое пытаются сделать и омичи. Так, на одном из последних заседаний Архитектурно-градостроительного совета был рассмотрен проект административно-торгового комплекса: заказчик предложил в двух 16-этажных зданиях разместить помимо офисов квартиры (см. статью от 08.07.08). Однако омские зодчие не дали на это согласия, посоветовав ограничиться офисными помещениями.  

Арендные ставки в российской столице достаточно высоки. Так, сегодня 1 квадратный метр в центре Москвы на ул. Тверской обходится арендаторам в 16,3 тыс. долларов в год. С уменьшением количества торговых объектов, выходящих на рынок, возрастает спрос со стороны арендаторов, что и ведет к высокой арендной ставке. В свою очередь удорожание заемных ресурсов, а также увеличение цен на строительные материалы приведут к росту ставок, ведь девелопер не будет отказываться от доходности.

Как отмечают специалисты, в Москве и Петербурге преобладает аренда офисных помещений, а в регионах, в частности в Омске, напротив, большая часть площадей продается еще на этапе строительства. Столичные предприниматели предпочитают платить за аренду офиса, а деньги вкладывать в бизнес. Отсутствие привязанности к одному месту позволяет московским фирмам быть более мобильными.

На офисном рынке Омска преобладают встроенные помещения, а собственники «встройки» пока не готовы или не хотят сдавать их в аренду. Также выгоднее покупать площади в бизнес-центре, чем арендовать их. Рынок офисной недвижимости в Омске обладает инвестиционной привлекательностью, так как еще недостаточно развит. Офисное помещение может приносить дополнительный доход компании благодаря сдаче его в аренду. Правда, в Омске нередки случаи, когда омские предприниматели вынуждены покинуть уже приобретенное помещение (например, случай торговым комплексом «Турист»).

Стоимость офиса на первом этаже многоквартирного дома в Омске составляет около 1,8-3 млн. рублей. Офисное здание в центре города площадью больше 2 тысяч кв. метров с вентиляцией, системой пожаротушения, с выделенной линией Интернет и с большой парковкой стоит примерно 130 млн. рублей.

Как правило, в центре Омска цены на аренду офисных помещений выше, чем по городу в целом. Например, офис по проспекту К. Маркса площадью 120 кв./метров с отдельным входом будет обходиться в 1500 рублей/кв.метр. Чтобы иметь возможность любоваться из своего кабинета на улицу Ленина, бизнесмены Омска должны выложить за один квадратный метр примерно 1100 рублей. Стоимость одного офисного квадратного метра в Нефтяниках составляет 150-700 рублей (в зависимости от площади помещения). За аренду офиса на первом этаже в Октябрьском округе омские предприниматели платят около 600 рублей/кв. метр в месяц. Аренда офиса в бизнес-центре класса В с открытой охраняемой/неохраняемой парковкой составляет около 600-800 рублей/кв. метр/месяц. Для сравнения: в Москве аренда одного квадратного метра офисного помещения бизнес-центре класса В+ составляет примерно 1200-1600 рублей в месяц.

В целом, в Москве расценки на офисные помещения выше омских в 1,5-2 раза. Конечно, качество наших офисов значительно уступает столичным. 

По прогнозам специалистов, Омску не грозит переизбыток офисных площадей. Поэтому арендные ставки и цены на коммерческую недвижимость не перестанут расти. С приходом на местный рынок столичных и иностранных компаний офисный рынок пополнится новыми современными объектами с обширным ассортиментом дополнительных услуг. Согласно генплану, в Омске к 2030 году должно быть построено около 1,2 миллиона квадратных метров офисных площадей.